Ricardo Carazzai (foto), da Quadra Real Realty, é coordenador do curso “O luxo no mercado imobiliário”, na universidade corporativa do SECOVI-SP. Com mais de 30 anos de mercado imobiliário, incluindo passagem por grandes empresas como Bossa Nova Sotheby’s, Abyara e Fernandes Mera, ele atualmente comanda a Quadra Real Realty, especializada em formação de áreas e estruturação de negócios imobiliários.

Recentemente, Carazzai fez a venda do terreno na Oscar Freire onde a Gafisa constrói o Allard, que deve se tornar o prédio mais caro de São Paulo. Nesta entrevista, ele conta as perspectivas para o mercado imobiliário de luxo para 2025 e os próximos anos.

P. O que levou a criar um curso sobre o mercado imobiliário de luxo?

R. O curso começou em 2020, porque percebemos que havia uma grande demanda do mercado para conhecer esse segmento, e uma dificuldade em diferenciá-lo do alto padrão. Esse mercado ainda não era muito consolidado, muitas empresas estavam pensando em entrar, mas não conheciam em profundidade. A pandemia, que trouxe um grande foco para as casas das pessoas, ajudou a aumentar esse interesse. E o contexto econômico, porque muitas empresas viram que fazia sentido buscar um público que não é afetado pelas crises. 

Então a gente criou esse curso, que já está na sexta edição. Ele inclui palestras com pessoas importantes do setor imobiliário, como diretores de incorporação de empresas como Gafisa e Lindenberg, arquitetos como João Armentano e consultores como Carlos Ferreirinha, que é o maior especialista brasileiro no mercado de luxo. 

E qual a diferença entre mercado de alto padrão e mercado de luxo? Onde um termina e o outro começa?

O mercado sempre quis chamar qualquer imóvel acima de 140m2 ou 150 m2 de alto padrão ou de altíssimo padrão, o que de certa maneira misturava com o mercado de luxo. Alto padrão é definido por imóveis com área maior que os imóveis normais do mercado, com ótima localização e atenção à qualidade e conforto. É parecido com dizer que um hotel tem 5 estrelas.  Para a gente fazer uma comparação bem didática, podemos dizer que um apartamento de 150m2 a 180m2 nos Jardins, com valor até 4 milhões de reais ou 5 milhões de reais, é alto padrão. É um produto de altíssima qualidade. Mas o luxo segue desse ponto adiante, e incorpora outros elementos, outros diferenciais. 

Nos últimos 5 anos, esse mercado vem evoluindo bastante. São empreendimentos que incorporam conceitos exclusivos, por exemplo, projetos arquitetônicos únicos, assinados por grandes nomes. Arte é um elemento que diferencia, e nesse caso estamos falando da arquitetura, mas também da presença de obras de arte, no uso de acabamentos e manufaturas diferenciadas, que muitas vezes exigem artesãos especializados. Em função de algumas grifes, onde você teria um lançamento de alto padrão, por exemplo, nos Jardins, custando 25.000 reais o metro quadrado, você pode ter um produto de luxo que chega a 50.000 reais o metro quadrado. 

Então o luxo é mais sobre características que valorizam o imóvel do que o tamanho em si?

Sim, não é o tamanho que diferencia. Há coberturas enormes e de ótima qualidade que são de alto padrão, mas não são de luxo, porque não têm esses elementos. Assim como, por exemplo, o Villa by Versace tem apartamentos de 290m2, mas também tem unidades de 150m2, que são de luxo. São empreendimentos com um conceito, que estão preocupados com sustentabilidade, com design, com uma identidade bem planejada nas áreas comuns. 

Você fez a comparação do hotel, quer dizer, você pode ter um hotel de 4 ou 5 estrelas, que é classificado em função do tamanho do quarto e do tipo de serviço oferecido, que é semelhante ao alto padrão. E o luxo depende mais de elementos intangíveis, como nos hotéis chamados de 7 estrelas? 

Quando você, hoje em dia, está falando de luxo, você está falando de coisas que incluem design, que incluem um elemento autoral, arte, e uma identidade que o comprador está buscando. Um estilo próprio.

Têm surgido recentemente vários lançamentos com autor, prédios com sobrenome, às vezes com grifes de arquitetos, às vezes até grifes de moda. 

As assinaturas são uma tendência. Começou com as marcas dos grandes arquitetos, que passaram a ser reconhecidas e valorizadas pelo mercado. Sempre existiram grandes arquitetos, mas o público não necessariamente conhecia e nem essa assinatura gerava uma valorização extra. À medida que o mercado passou a identificar esse diferencial, passou a valorizar esses lançamentos – e até a revalorizar imóveis antigos que foram criados por esses grandes nomes. As incorporadoras comprovaram a importância desses nomes, porque os empreendimentos assinados por eles vendem mais rápido, e alcançam valores acima do metro quadrado do alto padrão na região.

Mas como isso começou? É uma tendência que vem para ficar? 

As pessoas começaram a viajar mais e ver como na Europa, nos Estados Unidos e até no Oriente Médio, quando se fala sobre um prédio, o assunto já começa com o arquiteto que projetou. Mesmo no Brasil, é cada vez mais comum alguém comentar que visitou um condomínio e viu determinada casa feita por um arquiteto A ou B. As pessoas começam a ter familiaridade com os estilos de cada criador. E o mercado imobiliário entende hoje que existe essa valorização que vai além da metragem e da localização. Parte do que valoriza os itens de luxo é ter uma história para contar. Esses nomes conceituados trazem os seus estilos, e também suas histórias. Da mesma maneira que se valoriza a bolsa que é feita em determinado lugar, desde o século 19, com uma identidade reconhecível, os imóveis também podem ter identidade no mercado de luxo. 

E também tem grifes que não são de arquitetos, mas até de carros de luxo, certo? 

Estou falando só de arquitetura por enquanto. Mas também é design, e também falar sobre grifes, né? É uma tendência do mercado imobiliário agregar alguns produtos, algumas grifes. Faz parte da lógica de ter uma identidade no empreendimento. Isso faz total diferença. Você consegue cobrar mais o valor do metro quadrado, porque você consegue mostrar um valor agregado. Quando você traz uma grife, não é apenas um nome. Essas grifes têm uma curadoria extremamente já consolidada de design, e um padrão de qualidade que inclui os materiais e acabamentos utilizados. Então, quando uma incorporadora traz uma Armani para decorar a área comum do prédio, por exemplo, as pessoas que conhecem Armani sabe que todo o acabamento vai ter um bom gosto excepcional e materiais e acabamentos de altíssima qualidade.

Já existem até empreendimentos com marcas como Lamborghini e Porsche.

No caso do edifício, não tem a ver com o automóvel Lamborghini especificamente, mas com a família Lamborghini, e a sua empresa de design. Então existe um estilo, e eles são super rigorosos no que vai ser feito em termos de design. Eles trazem acabamentos importados, isso tudo você vai agregando. Quando você quer vender para um público de luxo, você tem que se preocupar com essas questões. Acima de tudo, esses nomes trazem uma garantia. Uma garantia que tudo vai estar em um determinado estilo e num determinado padrão que o comprador busca. 

Ainda existe aquele conceito de dinheiro velho e dinheiro novo no mercado de imóveis de luxo?

O luxo é muito aberto, né? As pessoas gostam as vezes, de diferenciar o luxo de dinheiro velho, dinheiro novo. Eu não sei se isso funciona. Antigamente, quando você falava de produtos de luxo, você pensava naquele barão da indústria, e tinha um perfil. Hoje você tem um jovem de 28 anos que vendeu uma startup, ficou milionário, e tem outro perfil totalmente diferente. Um médico que fundou uma clínica de sucesso, um advogado que fundou um escritório, estão milionários. Tem o pessoal do agronegócio que foi plantar no Centro-Oeste e agora é milionário. Por isso, você tem mercado de Goiânia explodindo, Curitiba explodindo, enfim. Tem mercado para diversos perfis, do luxo mais tradicional até o novo luxo. E tem sutilezas. Por exemplo, quando o Tonino Lamborghini concebe o prédio, ele faz no seu estilo, mas se preocupa em não fazer um design que seja muito masculinizado, porque ele quer que as moradoras também gostem e fiquem confortáveis no ambiente. 

O comprador de luxo hoje busca mais conforto ou prestígio?

Não é nem só uma coisa nem a outra, o que é mais valorizado hoje é a experiência, como um todo. É a oportunidade de escolher um estilo com o qual ele se identifica. Em uma localização privilegiada, porque localização é extremamente importante. Também poder customizar o próprio apartamento, nos mínimos detalhes, e por isso o mercado de luxo já se adaptou a entregar as unidades apenas com a infraestrutura. Porque a maioria dos compradores já vem com um arquiteto de interiores e um decorador para deixar do jeito que espera. A experiência de ter um espaço de lazer criado para realmente ter diferenciais, como quadras de tênis de nível profissional. E os serviços com padrão de hotelaria, como você tem no Fasano Itaim, no Faena, no Cidade Matarazzo, com o Rosewood. Luxo não é apenas ter garagem para mais carros, mas também ter um manobrista. Não adianta ter uma cobertura com árvores se não tiver um jardineiro especializado. 

Esse mercado deve continuar crescendo? 

Sim, o potencial é grande. Por exemplo, há fazendeiros do interior que querem comprar um imóvel em São Paulo porque precisam vir muito para a cidade. Ou então simplesmente como investimento. O mercado imobiliário acordou para o luxo. Algumas empresas, inclusive, começaram a se redirecionar, saindo do mercado de alto padrão e focando no mercado de luxo. Os milionários não estão só na cidade de São Paulo. Fala-se muito do agronegócio, mas não é somente isso. Um exemplo, o dono de um grande escritório de advocacia do Recife que veio abrir uma filial em São Paulo. Daí ele precisa de um apartamento também. Ele e cada um dos sócios. Então isso movimenta o mercado. Está acontecendo também em lugares como Santa Catarina por exemplo – Balneário Camboriú é o exemplo mais conhecido.

Não vai faltar terreno para toda essa procura?

Como o luxo exige uma localização privilegiada, esse problema existe. Daqui a pouco deve começar a acontecer aqui o que acontece em cidades como Nova York, Barcelona, Lisboa. A construtora compra um prédio inteiro, só para demolir e fazer um empreendimento de luxo no lugar. 

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